写字楼“二次增长”

优化保障性住房供给已成为近年来房地产政策的重点。近期，不少城市在相关政策中明确表示，将加大现有闲置房产改造力度，拓宽保障性租赁住房通道。其中，商业地产改建保障性租赁住房（以下简称“商保改革”）被视为去库存、稳供应的现实途径。金融机构的参与为这一过程提供了重要支持。例如，建设银行推出了总额300亿元的住房租赁基金，重点关注保障性租赁住房领域。公司在北京、上海等地启动多个项目，探索东方方式，融入市场，参与现有资产改造和运营，推动形成可持续发展的业务经济适用租赁住房的 SS 模型。如何利用现有资产，结合集体政策和资金力量，实现“二次增长”？保障性租赁住房能否在满足住房需求的同时实现强管理？近日，《证券日报》记者探访北京大兴生物医药基地建行建融大厦，看看这座休眠办公楼如何重生。从写字楼到公寓 随着夜色渐深，北京大兴生物医药基地逐渐热闹起来。办公楼之间的人流开始聚集。白领、科研人员纷纷辞职。绕着房子的主路走了几分钟，一座明亮的建筑映入眼帘。这是建信住房租赁基金、建信住房服务（北京）有限公司、清华大学建筑学院可持续人居研究中心（以下简称“建信住房租赁基金”）联合开发的首个廉租住房项目。简称“清华CSC中心”）、建行建融之家智汇健康城店。这也是建行住房租赁基金在北京的首个项目。进入大楼一楼，映入眼帘的是一个开放的公共空间，而不是传统办公楼的接待台。普通的大堂自助餐厅里，人们坐在沙发上工作，工作人员正忙着为住户准备热饮。入户后设有健身房、共用厨房、洗衣/烘干房等配套设施，不仅满足住户的基本需求，也为与邻居的互动提供了温馨的环境。一年多前，这里还是一个多年无人使用的破旧办公场所。很难想象这是苏比尔。当我站在公寓窗前向外看时，我看到周围仍然是一个典型的工业园区，有很多工业和办公楼。然而，许多建筑物长期空置。时间长了，造成优质空间资源的巨大浪费。负责公寓管理和运营的团队是清华CSC中心的实习平台青竹智享。调查中，清华CSC中心主任、青竹志祥创始人孔鹏告诉《证券日报》记者，他接手该项目时，该项目是一栋破旧闲置的办公楼。当时，有关商业地产装修和保险的条款和条件尚不完全明确。孔鹏团队决定在现有规划框架内稳步推进改造，充分利用现有空间条件实施模块化设计，重点打造多间宿舍和单间“床桌”产品，首先完成从办公功能到居住功能的核心转型。从后续的运行效果来看，这条探索之路已在市场上得到成功测试。项目完成整体改造后，进行硬装、软装、家具、家电、智能装饰。一体化的系统提供，不仅有效盘活长期闲置的办公资产，而且显着提高利用效率和单位面积营业收入，让闲置空间真正有价值。自启动以来，该项目的运营业绩非常骄人。 “我们于2024年4月取得租赁登记并试营业，并于6月正式开业，开业一年多来，出租率达到92.8%。租户主要是靠近生物医药基地的药企员工，所以对需求的适应度极高。”建信垦荣家居一位负责人告诉《证券日报》记者，根据目前项目的现金流水平，公司预计如期或提前实现盈亏平衡。公司实现了真正的强管理。孔鹏表示，随着后续支持商业保险改革的政策逐渐明朗，类似项目在产品形态、空间利用效率、商业模式等方面仍有相当大的优化空间。 “兴业保业”为何可以？回到项目之初，这座处于休眠状态的办公楼并不受市场欢迎。 “由于位置相对偏远，租金承受能力有限，周边写字楼空置率较高，潜在竞争对手众多，这并不是一个状况良好的现有资产。”孔鹏坦言。但正是这些被低估的资产，通过系统化、专业化的转型和管理，成功重塑了价值，支撑了“企业转保险”模式的生存能力。从转型的角度来看，该项目如下工业化、模块化改造路径，大幅降低改造成本、信息和施工时间。孔鹏介绍，项目初期定下的装修费用为每平方米2500元左右，但最终协议中降低至每平方米2300多元。从流程进度来看，纳入保障性住房相关手续仅用了66天，整个装修用时75天完成，明显低于行业平均水平。 “通过这个项目，我们真正打通了供应链，实现了有效的成本降低，建立了模块化、标准化的改造体系。”孔鹏表示，降低成本的关键是提高效率。本项目采用集结构、装饰、功能于一体的装配方式。大多数主要部件，例如家具和设备，都是在工厂预制，然后运输到现场并以模块化方式组装。这种施工方式不仅大大缩短了工期，而且减少了现场施工时环境气味的扩散时间和各种不确定因素，实现了高效、环保、低成本的现代化。在此基础上，项目还将对修改后的模块进行标准化设计，并与数字化系统深度融合，为后续数字化运维留下足够的灵活性。建信建融家居·智慧健康城店凭借高效转型、精准运营，成功吸引了大量B端客户。经过多次投标，该项目中标给中国医学科学院药物研究所、中国食品药品监管研究院等机构教职工、学生宿舍。 “coo的门槛其实和B端客户的关系要高很多。”孔Peng said that the main concerns of this type of customers are not only the rent, but also the safety and manageability of the residence, a clear division of responsibilities, and the stability and reliability of the management system.围绕这一核心需求，建信建融家居摒弃了以往“劳动密集型管理”的路径，以数字化治理逻辑，让每个房间都成为与系统相连的智能节点。通过云端分析能耗和行为使用情况，仅在出现异常时进行人工干预。对于数字化管理的未来前景，孔鹏表示，通过智能化系统管控，不仅可以提高管理效率，还可以引导租户形成良好的习惯。垃圾处理行为智能化，智能系统可以通过自动驾驶等主动激励措施，在不增加管理成本的情况下，减少行政摩擦，实现园区精细化管理。自动发放健身房优惠券。 8只保租REITs发行“公司担保”模式的成功与政治支持密不可分。近年来，多地明确鼓励低效零售、办公空间进行功能转换，增加租赁住房供应。更重要的是，保障房REITs盘活了现有资产，成为满足人民群众居住需求的基本载体。截至目前，已成功发行8只保障性住房REITs。 2025年3月，上海环球地产中国租赁住房REITi将在证券交易所挂牌上市。这也是第一个“交易安全”房地产投资信托基金。底层资产中，江月路项目是上海首个改造非住宅存量和闲置商业写字楼的租赁住房项目，成为盘活存量资产的有效借鉴。 “多年来，住宅租赁资产面临诸多挑战。资金投入高、收益周期长、回报低等问题制约了行业的发展。推出保障性住房REITs，完善保障性住房项目的退出机制。 “资金和退出”的闭环被打开，行业融资难等核心问题得到解决。”中国指数研究院指数研究部主任曹晶晶对《证券日报》记者表示。孔鹏表示，过去我们对保障性租赁住房项目比较谨慎，主要原因是商业模式比较“重”，行业普遍采取“短期贷款、长期投资”的方式。资产可以建设10个以上。资本结构与3年期不匹配，项目压力大，难以实现长期可持续发展。房地产投资信托基金作为一种退出机制变得显而易见。正是因为金融闭环的出现，“管保改革”这样的项目才真正具有长久的生命力。 “根据现行规定，保障性租赁住房项目必须在三年内保持92%以上的出租率，才有资格申请REITs。这本身就迫使经营者必须牢牢掌握基本技能。”孔鹏认为，与开发业务相比，这个行业需要慢慢经营才能获得长期利润。建信建融家居目前也正在准备申请REITs。对于行业环境，孔鹏认为，保障性租赁住房应稳步克服“0到1”的转型，而不是市场一升温就推出，急于扩张。在孔鹏看来，没有那么相对平静。在这种环境下，企业很容易受到各种短期机会和诱惑的影响。并会发现很难专注于完善他们的产品和模型。只有这些核心能力得到充分发展，保障性租赁住房业务才能可持续发展。
（编辑：黄春民）